Según EUROPA PRESS del 1 de Diciembre de 2009 en el Reino Unido el precio de la vivienda subió un 2,8% comparando los precios del mes de Noviembre con el mismo mes del año anterior. Esto significa que se ha llegado al punto más bajo de los precios. Si en Reino Unido el precio de la vivienda ha subido, se puede preveer una ligera subida en los proximos meses, debido a que el mercado español va con unos meses de retraso con referencia a los demás paises europeos. Pero hay más razones ...

En primer lugar, parece evidente, que el precio de los Pisos en España no puede caer por debajo del coste de construcción. Por simple lógica empresarial, los promotores no van a vender los pisos por un precio inferior al que les ha costado construirlos. Además, hay que tener en cuanta que no se está acometiendo ningún proyecto nuevo de construcción de vivienda, por lo que cuando el mercado vuelva a demandar viviendas, los promotores tardarán de tres a cuatro años en construir nuevas viviendas. Durante ese tiempo será el turno de los promotores que hayan mantenido las viviendas. Sin olvidarnos que en estos momento el típo de interés que estan pagando los promotores por las hipotecas de las viviendas no vendidas es el más bajo que uno se pueda imaginar, es decir, no les cuesta apenas dinero mantener las viviendas cerradas y esperar a que el precio vuelva a subir.

En segúndo lugar, y este caso es aplicable al 99% de las viviendas construidas recientemente, todas las viviendas está hipotecadas por el préstamo al promotor que les posibilitaba a los promotores construir tantas viviendas en los últimos años. Esto quiere decir, que no sólo esta la barrera inferior del coste de construcción, sin que hay otra barrera que impide que los precios puedan seguir bajando y es la propia hipoteca. Como es lógico, ningún promotor va a vender por debajo de la hipoteca de la vivienda, porque el día que vendiese la vivienda debería cancelar parte de la hipotece. Lo vamos a ver mejor en el siguiente ejemplo: Supongamos que a uan vivienda Tasada por el Banco en 200.000 euros le han concedido una hipoteca del 80%, que viene a ser lo habitual en una vivienda, es decir, tiene una hipoteca de 160.000 euros. Por mucho que el mercado indique que las viviendas estan bajando de precio, hay una barrera en los 160.000 euros. Simplemente no tiene sentido que el promotor venda la vivienda por 150.000 euros a un cliente que quiera aprovechar la situación, porque el cliente pagaría solo 150.000 euros y por lo tanto el promotor debería cancelar la hipoteca en 10.000 euros, es decir, vender la vivienda, no le supone un ingreso, sino un gasto y desembolso de dinero. Además, llegado a tal desesperación que pudiese plantearse semejante tontería, la promotora entregará la vivienda al Banco por el valor de la hipoteca, es decir, 160.000 euros y no tendría que desembolsar nada, ni gastar dinero en publicidad y comerciales.

En tercer lugar se podría pensar que serán los bancos, los que pongan a la venta viviendas por debajo del valor de la hipoteca. Pues también va a ser imposible, porque el Banco debe abonar el IVA al 7% sobre las viviendas, es decir, habrá pagado 160.000 euros mas 11.200 euros de IVA igual a 171.200 euros. Por lo tanto el Banco deberá ponerla a la venta por 171.200 euros más los gastos que hay soportado por Notaría, Gestoría, Registro de la Propiedad y gastos de la nueva venta, tales como Publicidad, Comerciales Propios o Inmobiliarias. Pero aunque el Banco vendiese exactamente por los 171.200 euros, para el cliente que va a comprar esta vivienda al Banco hay un gasto añadido y es que el Banco no puede repercutir IVA ya que no es la primera venta. Esto significa que el comprador deberá pagar un 7% de Impuestos de Transmisiones Patrimoniales, es decir, el cliente acaba pagando 171.200 euros mas 11984 euros de Impuesto igual a, 183.184 euros. Eso si, el Banco ofrecerá una financiación del 100%.

Por último, habrá que reflexionar si el momento de comprar una vivienda es cuando los precios estan muy bajos porque solo muy pocos compran viviendas o si hay que comprar cuando todo el mundo esta comprando y los precios estan muy altos.

La respuesta parece evidente, máxime ahora que los tipos de interés estan por los suelos.

Incluso para invertir, quizas ahora sea más fácil comprar por algo más que la hipoteca y esperar a que pasen dos años más y los precios vuelvan a los 200.000 euros de Tasación de nuesto ejemplo. No hay que olvidar que tener dinero en el Banco hoy en día si que no produce ninguna plusvalía.

Si han llegado hasta aquí, quiero agradecerles su interés e invitarles a comentar este atrículo en caso que discrepen con este análisis o quieran preguntar más sobre el tema.

Gracias por la atención prestada.